◆ 不動産投資 |
不動産投資とは、長期的に安定した収入を得られる投資手法の一つで、最近ではサラリーマンをはじめとした会社員の間でも注目が集まっています。しかし、周りからは
・「絶対、詐欺だよ」
・「リスクしかないからやめとけ」
という声があるのも事実です。実際に被害に遭われた方もいらっしょいます。では、周りの方からの助言通り、不動産投資は危ないお金の稼ぎ方なのか？先に結論を申し上げますと、【投資家が不動産投資に関してどれほど知識を有しているか】が不動産投資の成功率を左右します。
不動産投資が「危ない」と言われる理由 |
最近では早期リタイアを実現する為、FIRE（Financial Independence, Retire Early）という言葉も台頭してきた昨今、書店へ行けば、様々な投資専門の本が置いてあり、その中でも、「不動産×サラリーマン」や「不労所得」といった言葉をみて、これから不動産投資をはじめようと考えている方は、まず情報収集をしますよね？その際、インターネットを開けば「不動産投資はやめておけ・危険・リスク」といった文言が溢れています。
では、なぜ不動産投資にも悪い噂がつきまとうか……それは【本当にやめておいたほうがいい場合もある】からです。
不動産投資に限らず、現在のお金を守る・増やす・未来へ残す為には、プロにすべてを任せることは禁物です。なぜなら、プロの言う事を疑うことなく全て信じ、知らず知らずの内に、資産を減らされてしまうケースもあるからです。しかし、裏を返すと、不動産投資で成功している人は、自分で知識をしっかり身に着けている人と言えるでしょう。
不動産投資【買う】【使う】【売る】 |
不動産投資とは、投資物件を購入し運用・管理をして家賃収入を得たり、物件を売却して利益を得たりする投資手法のひとつで、マンションやアパートが主としていますが、戸建てや土地貸し、また、不動産投資信託（REIT：Real Estate Investment Trust）不動産を中心に運用する金融商品なども存在します。投資物件を購入した投資家は「不動産オーナー」や「大家さん」と呼ばれ、物件の所有者となります。
不動産オーナーは、入居者からの月々の家賃を回収する為、安定した収入を得ることができます。物件購入にあたり、融資を受けたり、物件の管理委託した場合は、ローン返済額、管理費、修繕費を差し引いたものが、月々の利益になります。
不動産投資の儲け方 |
ここでは不動産投資の儲け方をそれぞれご説明します。
■インカムゲイン |
資産の保有中に得られる収益を「インカムゲイン」と呼びます。銀行預金なら利息、株なら配当金、そして不動産の場合は、家賃収入が基本的なインカムゲインとなります。
家賃収入を目的とした投資をするメリットには、その安定性が第一に挙げられるでしょう。物件の売却益と比べて1回あたりに入ってくる金額は多くないものの、毎月決まった家賃を長期間得ることができます。
■キャピタルゲイン |
保有していた資産を売却し、得られる利益のことを「キャピタルゲイン」と呼びます。不動産の場合は、もちろん保有している物件の売却益を指します。
不動産投資は流動性の低い投資ですから、売却の狙いどきは、市場の動向や自身の資金繰りなどを確かめつつ、注意深く見極めていきましょう。所有している不動産が値上がりすることが明らかであるような状況の場合、キャピタルゲインを目的とした投資に切り替えるのも一手です。
インカムゲイン、キャピタルゲインともに、不動産投資に限らず、株式投資や投資信託といった様々な投資でも使われている用語です。特に上記3つの投資手法は、馴染みのない人のあいだでも知られていますから、初心者の方は「全部こんな感じなんだな」と一緒くたに考えがちですが、少し注意が必要です。なぜなら、不動産投資はもちろん投資ではあるものの、株式投資などと比べて「事業」の側面が強いからです。収支をもとに事業計画書を作ったり、家賃を回収したり、入居者からのクレームに応えたり……お客さんを相手にした一つの「ビジネス」といえます。
不動産投資へのリスク |
不動産投資最大のリスク。それは「空室」です。好立地に建てられた物件であろうと、内装が綺麗であろうと、入居者がいなければ家賃は回収できず、月々の諸経費も膨らみ、マイナスになっていくばかりです。空室になってしまう理由には、所有物件が抱える特有の原因と、土地も関係する包括的な原因の2種類があります。設定している家賃が高かったり、そもそも広告を出していなかったりといった理由であれば、即時的な対応が可能です。しかし、周辺地域の過疎化（大学の移転などは大きく関係してきます）、地価の変動をはじめとした不確定要素の場合は、どう頑張っても改善しようがないのも事実。
不動産投資を始める際は、コントロールできない事象が発生し得ることをよく理解し、資金繰りや事業計画にある程度の余裕を持っておくことが大切です。
不動産投資のメリット |
ここでは不動産ならではのメリットをご紹介します。
■不労所得を得られる |
不動産投資が「不労所得」と呼ばれる所以は、管理会社に任せれば、自ら時間を割いて運営に関わる必要がない点にあります。家賃の回収、マンション・アパートの整備、居住者のトラブル対応まで、すべて一任することが可能です。
株式投資の場合は株価を細かくチェックする必要がありますし、金（ゴールド）への投資では、定額の利益を得ることができません。その点、「人に住んでもらうだけで家賃収入が毎月手に入る」不動産投資は、手間暇なくお金を稼げると考えられています。
もちろん、油断は禁物。プロを信じ切って物件を見ずに購入したところ、人がよりつかないオンボロ建物だった……なんて、耳を疑うトラブルも実際に起こっています。あくまで「自分の資産」という意識を持ち、定期的に「しっかり自分の目で確かめる」ことが一番の対策といえましょう。
■節税効果がある（※要確定申告） |
ワンルーム、一棟問わず、ローンを組んで物件を購入した場合、初年度は大幅な赤字が発生するため、借入額と給与所得を合算して総所得を減らすことができます。結果として、所得税を減額することができるのです。
投資物件は減価償却が可能ですから、数年、数十年にわたって所得税を減らし続けることができます。なお、木造や鉄筋コンクリートなど、建物の構造によって節税できる期間が異なる点に注意してください。確定申告も必要になります。
また、不動産投資は相続税の減額にもつながります。現金と不動産では、たとえどちらも同じ1億円の価値だったとしても、相続税評価額の算出方法が異なるのです（現金のほうが割高です）。そのため現金を不動産に組み替えておけば、相続税をより抑えることが可能になります。
■インフレに強い |
不動産投資では、現金や有価証券と違い、実際に形のあるものが収益を生み出しています（このような資産を「現物資産」と呼びます）。現物資産は市況の影響を受けづらく、特にインフレ（インフレーション）に強いと言われています。
インフレ時は貨幣の価値が下がって物価の価値が上がりますから、
●現金
資産価値5000万円 ⇒ ＜物価が1.5倍になっても＞貨幣は5000万円のまま
●不動産
資産価値5000万円 ⇒ ＜物価が1.5倍になったら＞価格変動の影響を受けるため、7500万円の価値になる
という事態が起こるからです。特に不動産投資の場合、「住」という人間生活の根幹に関わる投資であり、ほかの投資と比べて金融危機の影響を受けにくいのです。
新型コロナ感染拡大が続く現在、世界的にインフレが加速しています。米FOMC（連邦公開市場委員会）が2022年、金融引き締めを急ぐとの警戒感が強まっており、市場はさらに不透明感を増しているのです。
日本についても、物価価格は上昇傾向にあります。「成長なきインフレ」とも報じられている景況に、危機感を覚えている投資家は多く、現物資産への不安は高まっています。「インフレに強い資産」への組み換えを考える時期といえるかもしれません。
■生命保険の代わりになる |
投資物件の購入にあたってローンを組む場合は「団体信用生命保険」と呼ばれる保険に加入することができます。
債務者が死亡したり、8大疾病などになったりした際、この保険に入っていれば、ローンの残債が一括返済されます。オーナーが死亡した場合、遺された家族は、ローンがない状態の物件から毎月まとまった収入を得ることができます。
上記のように不動産投資には魅力的なメリットもございます。
老後資金2000万円問題がとり沙汰されて以降、投資への興味関心は一気に高まりました。株や投資信託が一定の人気を保つなか、一際怪しいと思われがちな不動産投資ですが、リスクをしっかり把握し、適切な物件を購入・管理できれば、定額で安定した収入を得られる魅力的な投資手法であるといえます。
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